Главное, что изменилось на рынке недвижимости в 2022 году, — подход покупателей. Дальневосточники стали тревожнее. На 23% увеличилось число сделок с аккредитивом, то есть сделок, защиту которых гарантирует Сбер. Независимо от того, какую квартиру вы покупаете или продаете, можно выбрать инструмент, который гарантирует соблюдение всех договоренностей и безопасность для всех сторон сделки. Как работают аккредитивы, рассказал директор управления торгового финансирования и документарных операций Дальневосточного Сбербанка Роман Балашов.
— Что такое аккредитив и чем он может быть полезен, если объяснить просто?
— Что такое счет в банке, знают многие. Аккредитив — это тоже банковский счет, покупатель размещает на нем сумму, прописанную в договоре купли-продажи квартиры. Особенность счета в том, что забрать с него деньги ни покупатель, ни продавец не могут, пока не будут предоставлены документы, подтверждающие, что все условия выполнены.
— Могут ли деньги зависнуть на счете, если условия изменились так, что ни одна из сторон не может выполнить обязательства?
— Зависнуть не могут, у аккредитива ограниченный срок действия. Важно определить параметры аккредитива уже в договоре, учитывая, что любые форс-мажорные обстоятельства могут отсрочить переход права собственности и, соответственно, увеличить срок получения оплаты за продаваемый объект. Продлить срок действия аккредитива, изменить его условия или отказаться от сделки можно только при взаимном согласии сторон. Это залог того, что договоренности точно будут выполнены.
— Такая защита действует для тех, кто покупает квартиру в ипотеку?
— Если вы приобретаете жильё в ипотеку, то после подписания кредитного договора в день совершения сделки открывается аккредитив. Очень популярен аккредитив при сделках, где объект на данный момент находится в обременении у Сбербанка. Чтобы продавец не изыскивал денег на погашение действующей ипотеки или покупатель не отдавал из своих собственных средств, банк предлагает простую схему — аккредитив с трансферацией. При открытии аккредитива продавец пишет заявление о перечислении денежных средств в счет погашения действующей ипотеки, банк дает согласие на отчуждение залогового объекта, после перехода права собственности банк раскрывает аккредитив на ссудный счет ипотечного кредита продавца и остаток перечисляет на его счет, указанный в заявлении на открытии аккредитива. Это позволяет не беспокоится покупателю о том, что продавец не погасит свою ипотеку. После погашения ипотечного кредита продавца, банк автоматически начнет процесс снятия обременения.
Если вы планируете покупать недвижимость без привлечения кредитных средств, но с использованием аккредитива, просто направляете договор или его проект на электронный адрес accredit@sberbank.ru. Сбербанк составит шаблон заявления на открытие аккредитива. В течение одного рабочего дня придет смс-сообщение о том, что черновик заявления готов. Если сделка стандартная, то можно открыть аккредитив в мобильном приложении "Сбербанк Онлайн" (6+), предварительно проверив все пункты черновика или прийти в любой офис банка.
Если сделка осуществляется по доверенности, в ней участвуют несовершеннолетние, нерезиденты РФ или если планируется сложная альтернативная сделка (цепочка покупок и продаж нескольких объектов недвижимости), то открыть аккредитив можно в офисе Сбербанка. Для создания шаблона также можно направить все документы на электронный адрес accredit@sberbank.ru для того, чтобы сотрудники банка сформировали шаблон заявления на открытие аккредитива и внесли соответствующие изменения в договор или доверенность. Операция открытия аккредитивов в офисе займет не более 15 минут.
— Сколько аккредитивов необходимо открыть, если квартира находится в долевой собственности и в договоре указано несколько продавцов?
— Покупатель может открыть несколько аккредитивов в пользу каждого продавца, соответственно в размере причитающейся каждому доли. Также возможно открытие одного аккредитива на полную сумму в пользу одного из продавцов, если остальные продавцы согласны с такими условиями. Порядок проведения расчётов зависит от договорённостей сторон.
— Предположим, регистрация прошла, что нужно сделать для получения оплаты по аккредитиву?
— Для это нужно предоставить документ в банк. Их может передать плательщик, получатель или их представитель, если есть нотариальная доверенность. Если вы привлекаете риелтора, то агентство также может предоставлять документы, если данное условие прописано в аккредитиве и агентство взаимодействует со Сбербанком по дистанционным каналам.
С 2022 года Сбербанк внедрил автоматическое раскрытие аккредитива (если нет дополнительных условий по его раскрытию). На третий рабочий день после открытия аккредитива банк автоматически запрашивает выписку из ЕГРН и последующие дни, пока не уведет в правообладателях — покупателя. Таким образом на основании перехода банк раскроет аккредитив
Срок проверки документов — один рабочий день. При отсутствии расхождений в представленных документах с условиями аккредитива средства будут зачислены на счет продавца не позднее следующего рабочего дня. Если будут расхождения, покупателю необходимо обратиться в офис банка и проставить отметку о согласии или несогласии на оплату документов с расхождениями. Также это можно сделать в мобильном приложении "Сбербанк Онлайн".
— Распространенная ситуация: человек хочет купить новую квартиру, но не имеет средств, пока не продаст старую. При этом продавец требует ускорить оплату. Как аккредитив может выручить в такой ситуации?
— Это как раз пример альтернативной сделки, при которой проводится обмен квартирами — цепочка договоров купли-продажи. Аккредитив — подходящее решение для подобных сделок. Сбербанк структурирует сделку так, что каждый покупатель откроет аккредитив в рамках общей цепочки, и все аккредитивы в этой цепочке будут раскрываться одновременно, когда в банк поступят документы по всем аккредитивам. При этом у всех продавцов будет уверенность в том, что оплата поступит после перехода права собственности, а все покупатели зарезервируют для себя понравившиеся объекты недвижимости.
Услуга предоставляется ПАО Сбербанк.
